תוספת בנייה – מ"היתר" ועד בנייה.

מאת: אודי מסינגר,

תוספת בניה למבנה קיים הוא תהליך שמהותו השבחת הנכס,

הן מבחינת שוויו והן מבחינת נוחות השימוש בו,

תוך מיצוי מלוא הפוטנציאל של הקרקע בבעלותנו.

בין אם מדובר על בניית חדר מגורים נוסף, יחידת דיור או סטודיו,

תוספת הבניה תעלה את שווי הנכס, ובמקרים מסוימים תאפשר לנכס להניב הכנסה נוספת .

במאמר זה נסקור את הנקודות הראשוניות בבואנו לבנות תוספת בניה ,

החל מקבלת ההחלטה ועד תחילת הבניה.

 

ההתחלה: איך לדעת בוודאות כמה מותר לי להוסיף לבית הקיים?

על מנת לבחון את זכויות הבניה בנכס עלינו לדעת מהם הזכויות הקיימות בשטח מתוקף התב"ע החלה על המגרש.

תב"ע היא תוכנית בניין עיר – שחלה על איזור מסויים ומסדירה את הזכויות הקיימות במגרש.

את הזכויות בודקים לפי מספר הגוש והחלקה

(אם אינך יודע את המספר כאן ניתן לקבל את מספר הגוש והחלקה לפי כתובת )

אם הבית שלך בנוי על "אדמת מינהל"  ניתן להוציא מידע ראשוני באתר המנהל ע"י מספר גוש ומספר חלקה (לחץ כאן)

לקבלת מידע רשמי ו 100% מהימן יש לפנות לרשות המקומית ולקבל מידע בעל-פה ללא עלות.

אך הדרך הכי טובה הוא להגיש בקשת "מידע להיתר"  ולקבל  מידע תכנוני רשמי בכתב.

 

המידע עולה בדרך כלל כ-  200 ₪ אך דורש השקעה של הגשת תוכנית מצב עדכנית חתומה על ידי מודד (עם חתימה שלו בתוקף  לחצי השנה האחרונה) בעלות של עד 1500 ₪ .

כאן כדאי לדעת שני דברים חשובים

  1. אם ביקשתם "מידע להיתר " מצד אחד זה בעצם "פתיחת תיק" ותחילתו של תהליך היתר הבניה אך אם רק תוציאו מידע ותחליטו לא להמשיך זה בסדר אף אחד לא יחייב אתכם להמשיך.
  2. אם יש לכם חלקים בבית ש"אינם בהיתר" במבנה ברגע שתגישו תוכנית מצב עדכנית של המגרש הוועדה לתכנון ובניה תהיה מודעת לחריגה וזה יחייב אתכם להסדיר את החריגה דבר שהוא לגיטמי אם אתם מתכוננים להמשיך אם התהליך אבל אם אינכם מעוניינים לעשות זאת עד הסוף אז כדאי שלא להעיר את תשומת לב הוודעה לעניין ולבקש רק מידע בעל פה של יחייב אתכם להגיש תוכנית מדידה של המצב הקיים.

 

מומלץ כבר בשלב התחלתי, להתייעץ עם אדריכל שיבדוק ויפרש עבורכם את המידע שיש בידכם. למרות שהמידע כתוב בצורה פשוטה – לפעמים יש הקלות או חישובים שרק אדריכל או מהנדס יכלו להבין.

 

מי יגיד לי כמה עולה הרחבת הבניה?

אחרי שיש בידנו את המידע התכנוני, ולמרות שהאינסטינקט הראשוני שלנו הוא לפנות לקבלן על מנת לקבל אומדן עלויות , רצוי לפנות למתכנן. המתכנן יכול להיות מהנדס, אשר יבצע לרוב תכנון פרקטי יותר או אדריכל, אשר ייתן יותר דגש על העיצוב והאסתטיקה של התוכנית. מתכנן טוב ידע להתוות את הדרך ולהתחיל בשאלה "מה התקציב שלנו?" ו"מה אנחנו רוצים לבנות?". כאשר המתכנן יודע לתכנן לפי התקציב נימנע ממצב בו הקבלן מקבל תכניות שעלות ביצוען גבוהה יותר, מה שיכול לגרום לו לנסות להפחית עלויות דרך שימוש בחומרים לא איכותיים, או לחילופין להתחיל לעבוד ולבקש תוספות כספיות לא צפויות במהלך התהליך. במקרים קיצוניים,

 

תוספת בניה בקומה שנייה

כאשר מתכננים בניה של קומה נוספת

צריך לפני הכול שמהנדס יבדוק את הנכס הקיים על מנת לוודא כי יוכל לעמוד בתוספת הבניה. הדבר חשוב במיוחד, שכן יש לוודא שמבחינה הנדסית היסודות חזקים מספיק, או לחילופין לדעת מהם החיזוקים הנדרשים על מנת לבצע את הבניה. ולדעת מה הדבר יוסף לעלויות הבניה .

  

אחרי שיש לנו תוכניות תואמות לתקציב שלנו, אנחנו יכולים לגשת לקבלן עם תכניות העבודה ולסגור מחיר מדוייק .

 

תהליך היתר הבניה – כמה זמן זה לוקח ?

 

תהליך התכנון של הבניה והכנת *ה"גרמושקה" אורך בממוצע כחודש וחצי עד חודשיים, תלוי בתוספת הבניה המבוקשת. לאחר הכנתה, תוגש ה"גרמושקה" לוועדה המחוזית לתכנון ובניה. תהליך קבלת ההיתר לוקח בין 4 חודשים  עד 7 חודשים , במהלכם הוועדה מבקשת במקרה הצורך תיקונים בתוכניות ודורשת להחתים את חברת חשמל, בזק, מנהל מקרקעי ישראל וכו'…בכל זאת אמור לטפל מגיש הבקשה שהינו המהנדס או האדריכל שבחרנו, ניתן לחסוך עלויות אך לבזבז הרבה זמן בטיפול בהיתר לבד.

 

איך לנצל את הזמן עד לקבלת היתר הבניה ?

את הזמן שיעבור עד קבלת האישור כדאי מאוד לנצל לקבלת החלטות עיצוביות ולסגירת חוזים עם קבלן/ קבלנים או בעלי מקצוע כדי שכשאר נקבל את היתר הבניה נוכל לעלות לשטח באופן מיידי.

 

 

 ניכנס כבר לפרטים המלאים של הבניה – אלו חומרים ישמשו לבניה, ספקי משנה, צבעים, כלים סניטריים, קרמיקה, אלומיניום, דלתות וחלונות ועוד. כמובן שמדובר בתהליך הדורש קבלת החלטות רבות, ולכן מומלץ מאוד לנצל את הזמן עד קבלת ההיתר להחלטות אלו, על מנת שעם קבלת ההיתר נוכל להתחיל מיד בעבודה.

 

*ה"גרמושקה" היא כינוי לתוכנית המקופלות בצורת אקורדיון אותה מגישים לוועדה המקומית לתכנון ובניה לקבלת היתר בניה .

 

 

באיזה שיטת בניה מומלץ לבנות תוספת בניה

כבעל ניסיון רב שנים בתכנון ובניה של בתים ותוספות בניה.

אני רואה לנכון לציין בפניכם  את היתרון הגדול של בניה  של תוספת דווקא משלד קל (מה שמכונה בניה קלה או מתקדמת) וזאת בגלל שבשונה מבית שנבנה בפעם אחת. כאשר בונים תוספת בניה יש שני אתגרים עיקריים הראשון הוא לחבר את הבית הקיים לחדש בחיבור מושלם והשנייה הצורך לגמור את הפרוייקט כמה שיותר מהר .

תוספת מבניה קלה תעזור להתגבר על שני האתגרים הללו בזכות הפרמטרים הבאים.

מהירות בניה – הבניה הקלה  אפשרית במהירות גבוהה יחסית, כך שזמן הבניה יהיה מינימלי לטובת דיירי הבית הממשיכים להתגורר בו כרגיל.
חיבור למבנה הקיים ללא סדקים – בגלל גמישות המבנה, אין פיצוצים בין החיבור הישן לחדש.
בניה נקיה – היות שאין שימוש בחומרי בניה רטובים (בטון, טיח וכד') אז סביבת הבניה תהיה נקיה יותר.
בניה שקטה – תהליך הבניה יאפשר לכם הגרים בבית להמשיך בשגרת היום בלי הפרעות מיותרות.
בניה חסכונית – בגלל היותה בנייה קלת משקל  לא יהיה צורך בחיזוקים יקרים ומטרידים למבנה הקיים.

 

התחשבות בשגרת החיים שלכם במהלך ביצוע תוספת הבניה

יש חשיבות רבה לאנשים המרכיבים את כוח העבודה ומידת ההתחשבות שלהם בשגרת הבית הקיימת (שעות מנוחה של ילדים, רעש, עישון, לכלוך וכו'),  היות ויש להם מגע יומיומי עם בני הבית האישיות והמנטליות של העובדים חשובה.

והדודבן שבקצפת זה רמת הבידוד הגבוהה של מבנה משלד קל (כאשר כלפי חוץ הכל יראה וירגיש  "רגיל")

מאחר ותהליך התכנון והבניה לא צריך להיות משחק ניחושים …..

יש לכם שאלות ? דברו איתי